Hỏi: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được pháp luật quy định như thế nào?

Đáp: Vấn đề bạn hỏi, Văn phòng luật sư Bảo An xin trả lời như sau:

Theo quy định của pháp luật về đất đai, tranh chấp đất đai được giải quyết qua các thủ tục sau:

1) Thủ tục hòa giải tại cơ sở:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi các bên có tranh chấp về đất đai thì nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải với nhau. Nếu không tự hòa giải được thì các bên tranh chấp sẽ giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở. Đây là thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai.

Cụ thể, khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

- Thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc phó chủ tịch ủy ban nhân dân là chủ tịch hội đồng; đại diện ủy ban mặt trận tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện hội nông dân, hội phụ nữ, hội cựu chiến binh, đoàn thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh.

- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của chủ tịch hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi về ranh giới, người sử dụng đất thì ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến phòng tài nguyên và môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến sở tài nguyên và môi trường đối với các trường hợp còn lại.

Phòng tài nguyên và môi trường, sở tài nguyên và môi trường trình ủy ban nhân dân cùng cấp công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

2) Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính hoặc tố tụng:

Khi các bên tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì căn cứ theo luật đất đai quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định của luật đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do tòa án nhân dân giải quyết.

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định của luật đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của luật đất đai;
• Khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Trên đây là thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thực tế không phải tranh chấp đất đai nào cũng giải quyết theo trình tự nêu trên, phải căn cứ vào từng tình huống, từng hồ sơ khác nhau. Bên cạnh đó, quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai này tốn khá nhiều thời gian cũng như công sức. Để đảm bảo đi đúng hướng ngay từ đầu, Văn phòng luật sư Bảo An hướng dẫn khách hàng giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục do pháp luật quy định.